Главная » 2013 » Август » 19 » Принципиальные различия в учете застройщика при заключении разных договоров с инвесторами. Особенности налогообложения.
10:24 Принципиальные различия в учете застройщика при заключении разных договоров с инвесторами. Особенности налогообложения. | |
Ни для кого не секрет, что строительный бизнес таит в себе множество опасностей. Причем данное обстоятельство относится ко всем участникам рынка. Для компании – застройщика это риски в первую очередь налогового характера. Противоречия российского налогового законодательства в области строительства накладывают дополнительный отпечаток обеспокоенности при ведении бизнеса практически на всех стадиях строительства объектов капитального строительства. Для покупателя это, конечно же, риски превращения объекта в так называемый «недострой», а также опасения обмана со стороны застройщика коммерческого характера: осуществление двойных продаж, заключение кабальных договоров, и т.п. Остановимся подробнее на бухгалтерском учете компании – застройщика, а также об особенностях налогообложения при различных способах реализации объекта строительства. Прежде всего, нужно понять, кто такой «Застройщик» (иногда можно услышать такие понятия как «заказчик», заказчик-застройщик»). Застройщик - это некое физическое или юридическое лицо, у которого имеется в распоряжении земельный участок под застройку и разрешение на строительство (Градостроительный кодекс РФ, Закон 214-ФЗ о долевом строительстве, Закон 39-ФЗ об инвестиционной деятельности). Если застройщик реализует проект самостоятельно, выступая одновременно и в качестве инвестора, то в этом случае он именуется заказчиком-застройщиком. Имея в распоряжении земельный участок, застройщику необходимы инвестиции для реализации своего проекта. Поэтому он привлекает инвесторов, заключая с ними инвестиционные договора, договора купли-продажи, договора долевого участия в строительстве. Рассмотрим взаимоотношения застройщика с инвесторами по нескольким видам заключенных договоров на конкретном примере:
Компания-застройщик на принадлежащем ему земельном участке на основании разрешения на строительство (выдано органами строительного надзора до июля 2013г.) возводит многоквартирный жилой дом. Начало строительства – декабрь 2011г. Площадь объекта согласно проектной документации составит 8 500 м2. Сметная стоимость объекта – 518 млн. руб. На этапе строительства компанией заключаются договора долевого участия и договора купли-продажи с инвесторами объекта - физическими и юридическими лицами – покупателями квартир. В договорах предусмотрено вознаграждение на услуги застройщика составляет 5% от сумм оплат, как по договорам купли-продажи, так и по договорам долевого участия. Экономия застройщика (превышение суммы денежных средств, полученных застройщиком от каждого дольщика, над фактическими затратами по переданной части объекта недвижимости) остается в распоряжении застройщика. Объект введен в эксплуатацию 03.07.2013, квартиры переданы покупателям по актам приемо-передачи в июле 2013г.
Финансовые показатели компании на момент ввода объекта в эксплуатацию: Продано по договорам купли-продажи - 150 квартир (3 925 м2) . Получено в качестве предоплаты 675 000 000 руб. Продано по договорам долевого участия - 70 квартир (3 325 м2). Получено в качестве предоплаты 325 000 000 руб. Не продано 20 квартир (1 250 м2)
В учете у застройщика за период с 01.12.2011 – 31.12.2012 были сделаны проводки: ·
Дебет 51 счет «Расчетный счет» Кредит 76,06 «Расчеты по авансам за квартиры»- произведена предварительная оплата покупателей за квартиры – 675 000 000 руб.
Дебет 76.АВ «НДС по авансам и предоплатам» Кредит 68.02 «Расчеты с бюджетом по НДС» начислен НДС с суммы аванса 97 817 796 руб. (675 000 000 - 675 000 000*5% *18/118)
Дебет 76.АВ «НДС по авансам и предоплатам» Кредит 68.02 «Расчеты с бюджетом по НДС» начислен НДС с суммы услуг застройщика 5 148 305 руб. (675 000 000 *5%*18/118)
Дебет 08.03 «Строительство объектов основных средств» Кредит счетов 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 10 «Материалы», 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда», 69 « Расчеты по социальному обеспечению» и т.п. 151 824 000 – списаны в затраты принятые работы подрядных компаний, прямые и косвенные расходы компании – Застройщика за период с 01.12.2011- 31.12.2012 · По договорам долевого строительства Дебет 51 счет «Расчетный счет» Кредит 76.06 «Расчеты за квартиры» - получены средства от покупателей на возмещение затрат на создание объекта долевого строительства – 325 000 000 руб.
Дебет 51 счет «Расчетный счет» Кредит 76.06 «Расчеты за квартиры» - получены средства от покупателей на возмещение затрат на создание объекта долевого строительства – 325 000 000 руб.
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ __ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ __ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ __ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
Комментарий: В случае если застройщик применяет льготу по НДС, предусмотренную пп.23 п.3 ст. 149 НК РФ, то на основании договора участия в долевом строительства в рамках применения Закона 214-ФЗ свои услуги застройщика налогом на добавленную стоимость не облагает. По правилам подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 НК РФ, освобождаются от налогообложения НДС услуги застройщика, оказанные на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.04 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (далее — Закон № 214-ФЗ). Под эту льготу не подпадают услуги застройщика, оказываемые при строительстве объектов производственного назначения, к которым относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров, выполнении работ, оказании услуг. Также застройщик не включает в налоговую базу по НДС денежные средства, поступающие от дольщиков в счет оплаты его услуг, то и сумма экономии НДС не облагается (письма Минфина РФ от 29.07.2011 № 03-07-07/43, от 21.03.2011 № 03-07-10/06) И наоборот, если застройщик льготу не применяет, то в налоговую базу по НДС включаются денежные средства, поступающие в оплату услуг застройщика, и полученная экономия: · начисляется НДС с аванса в части оплаты вознаграждения*; · по окончании строительства начисляется НДС с реализации услуг застройщика и суммы экономии; ранее уплаченный НДС с аванса принимается к вычету Налогом на прибыль облагается как сумма вознаграждения, так и сумма экономии застройщика в общеустановленном порядке (п. 14 ст. 250 НК РФ),
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ __ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ __ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ __ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
Дебет 08.03 счет «Строительство объектов основных средств» Кредит счетов 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 10 «Материалы», 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда», 69 « Расчеты по социальному обеспечению» и т.п. 120 000 000 – списаны в затраты принятые работы подрядных компаний, прямые и косвенные расходы компании – Застройщика за период с 01.01.2013 до момента ввода объекта в эксплуатацию.
В июле 2013 бухгалтер застройщика отразил реализацию:
Дебет 76.06 счет «Расчеты по авансам за квартиры» Кредит счет 76.07 «Расчеты за квартиры» - зачтен аванс – 675 000 000 руб.
Дебет 08.03 счет «Строительство объектов основных средств» Кредит счетов 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» (для упрощения - без учета НДС) , 10 «Материалы», 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда», 69 « Расчеты по социальному обеспечению» и т.п. 100 000 000– списаны в затраты принятые работы подрядных компаний, прямые и накладные расходы компании – Застройщика за период с 01.01.2013 до момента ввода объекта в эксплуатацию.
Дебет 76.07 счет «Расчеты за квартиры» Кредит 08.03 счет «Строительство объектов основных средств» - передано квартир по актам приемо-передачи 675 000 000 руб.
Дебет 08.03 «Строительство объектов основных средств» Кредит 90.01.1 «Выручка от продаж» - отражена выручка от реализации (экономия застройщика - разница между договорной стоимостью строительства и фактическими затратами на возведение объекта) – 423 176 000 руб.
Дебет 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» Кредит 90.01.1 «Выручка от продаж» - отражено вознаграждение застройщика – 33 750 000 руб. Дебет счет 68.02 «Расчеты с бюджетом по НДС» Кредит 76 АВ «НДС по авансам и предоплатам» 5 148 305 руб.– принята к вычету сумма НДС, начисленная с вознаграждения застройщика. Дебет счет 68.02 «Расчеты с бюджетом по НДС» Кредит 76 АВ «НДС по авансам и предоплатам» 97 817 796 руб. – принята к вычету сумма НДС, начисленная с аванса. полученного от покупателей.
Дебет 90.03 «Налог на добавленную стоимость» Кредит 68.02 «Расчеты с бюджетом по НДС» 5 148 305 руб. НДС к начислению с реализации услуг застройщика Дебет 90.03 «Налог на добавленную стоимость» Кредит 68.02 «Расчеты с бюджетом по НДС» 64 552 271,18 руб. НДС к начислению с экономии застройщика.
Дебет счет 99 «Прибыли и убытки» Кредит 68,04 «Расчеты с бюджетом по налогу на прибыль» - 91 385 200 руб. ((423 176 000 + 33 750 000)*20%) начислен налог на прибыль** ·
Дебет 51 счет «Расчетный счет» Кредит 86 «Целевое финансирование» - получены средства от покупателей на возмещение затрат на создание объекта долевого строительства – 325 000 000 руб.
Дебет 86 «Целевое финансирование» Кредит 76.07 счет «Расчеты за квартиры» - списаны средства целевого финансирования строительства объекта – 325 000 000
Дебет 76.07 счет «Расчеты за квартиры» Кредит 08.03 счет «Строительство объектов основных средств» - передано квартир по актам приемо-передачи – 325 000 000
Дебет 08.03 счет «Строительство объектов основных средств» Кредит счетов 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 10 «Материалы», 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда», 69 « Расчеты по социальному обеспечению» и т.п. 70 000 000– списаны в затраты принятые работы подрядных компаний, прямые и косвенные расходы компании – Застройщика за период с 01.01.2013 до момента ввода объекта в эксплуатацию.
Дебет 08.03 счет «Строительство объектов основных средств» Кредит 90.01.1 «Выручка от продаж» - отражена выручка от реализации (экономия застройщика - разница между договорной стоимостью строительства и фактическими затратами на возведение объекта) – 135 000 000 руб. 325 000 000 – (120 000 000 + 70 000 000)
Дебет счет 99 «Прибыли и убытки» Кредит 68,04 «Расчеты с бюджетом по налогу на прибыль» - 21 000 000 руб. – начислен налог на прибыль**.
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ __ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ __ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ __ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
**По договорам с длительным циклом исполнения для более равномерного отражения доходов в бухгалтерском и налоговом учете компания может воспользоваться принципом признания дохода «по мере готовности» ПБУ "Учет договоров строительного подряда" (ПБУ 2/2008). Способ "по мере готовности" предусматривает, что выручка по договору и расходы по договору определяются исходя из подтвержденной организацией степени завершенности работ по договору на отчетную дату и признаются в отчете о прибылях и убытках в тех же отчетных периодах, в которых выполнены соответствующие работы независимо от того, должны или не должны они предъявляться к оплате заказчику до полного завершения работ по договору (этапа работ, предусмотренного договором).
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ __ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ __ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ __ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
Дебет 08.03 счет «Строительство объектов основных средств» Кредит счетов 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 10 «Материалы», 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда», 69 « Расчеты по социальному обеспечению» и т.п. 76 176 000– списаны в затраты принятые работы подрядных компаний, прямые и косвенные расходы компании – Застройщика
Дебет 41 счет «Товары» Кредит 08.03 счет - принятие непроданных квартир в качестве товара по стоимости 60 941,12 за м2 (76 176 000 / 1250 м2)
Проверка расчетов: Себестоимость кв. метра = 518 000 000 / 8500 = 60 941,18 Продажная цена кв. метра = 1 000 000 000 /7 250 = 137 931,03 Прибыль с кв. метра = 137 931,03 – 60 941,18 = 76 989,85 Экономия: 76 989,85 * 7 250 = 558 176 000
Конец примера.
В заключение хочется отметить, что зачастую компании игнорируют требования налогового кодекса о раздельном учете доходов и расходов, что нередко приводит к дополнительным доначислениям налогов, штрафов, пеней (см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.06.2013 по делу № А26-5720/2011) Ведь согласно подпункту 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ «при определении налоговой базы не учитываются следующие доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения К средствам целевого финансирования относится имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией (физическим лицом) — источником целевого финансирования в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов»
| |
|
| |
| Всего комментариев: 0 | |
